跨越式發展打造全球最大運營網絡，但仍處建設期。我國鐵路、公路迎跨越式發展，高鐵及高速公路通車里程全球第一，但仍處建設發展期。2020年末鐵路通車里程14.6萬公里，其中高鐵3.8萬公里，高鐵運營里程為其他國家兩倍。同時截至2019年末高速公路通車里程14.28萬公里，30年快速發展推動運營里程全球第一。《國家綜合立體交通網規劃綱要》提出2035年高鐵里程升至7萬公里，鐵路升至約20萬公里，高速公路16萬公里。
公益性定位疊加行業管制，鐵路盈利能力偏弱。公益性定位疊加行業管制，鐵路主業盈利能力偏弱，2019年凈利率近0.22%。2019年國鐵集團營業收入同增3.6%至1.13萬億、2020年1-9同比降低16.1%至6795億。2019年稅后利潤同增23.4%至25.2億，凈利率約為0.22%，延續微利狀態，相較同期美國、日本鐵路運輸行業平均凈利率12%、7%，盈利能力存在較大提升空間。受疫情影響2020年1-9月虧損787.1億。
既有融資模式亟需改變，公募REITs提供新的融資途徑。鐵路運輸整體ROE小于1%，存在較大提升空間。2019年國鐵集團ROE升至0.09%，相比美日仍較低。2019年大秦鐵路、廣深鐵路和鐵龍物流ROE為12.0%、2.6%和7.6%，相比美國鐵路龍頭UNP、CSX存較大提升空間，預計主要受盈利水平和資產周轉率影響。鐵路改革加快，未來經營機制有望進一步靈活，內部管理可改善空間較大，利好長期ROE的提升。
