我國產業園區的發展特點和現實局限。979年蛇口工業區建立，拉開了我國產業園區的建設。目前，我國產業園區發展具有政策支持、設施完善、服務到位、產業聚集等多個特點。但同時也面臨著一些現實局限，例如效率低下、發展緩慢、擴張受限、產業落后、投融困難等。
產業園區是公募REITs重要底層資產。 產業園區作為我國基礎設施的重要組成部分，不僅從經營角度，從市場角度看也具有一些亟需解決的矛盾，而REITs的試點可以較好的解決其中的一些問題。解決債券回報固定和資產穩健增值之間的矛盾，也同時解決杠桿率問題；解決不動產（基礎設施）購置資金門檻問題。
鐵路融資方式亟待改變，REITs落地提供新機遇。公益性定位疊加行業管制，主業盈利能力偏弱，2019年凈利率近0.22%。相對于美國、日本同期鐵路運輸行業平均凈利率12%、7%，我國鐵路盈利能力存在較大提升空間。銀行貸款為主的融資模式或難為繼。以國鐵集團為例，近5年來，國、內外銀行貸款在國鐵集團資金來源占比均為50%以上，還本付息壓力較大、鐵路固定資產投資高企導致資金缺口大，現有的鐵路建設投融資模式或難以為繼。
