土地端供不應求，低標倉難以改造。近幾年，地方政府對于物流倉儲用地的出讓比例和絕對數量均呈下降趨勢。其原因有二：一方面是物流倉儲用地已經完成了大量出讓階段；另一方面，物流用地性價比相對較低，不僅出讓劃撥價格低，而且對當地貢獻的地均稅收、固定投資、GDP 增長和就業人口均低，地方政府出讓物流倉儲用地動力弱。因而，物流地產土地市場供不應求，土地資源競爭激烈，短期難以改善。
低標倉改造為高標倉亦困難重重。一是大量的低標倉庫是零散的小型倉庫，其本身所有土地面積已不足以支持改建；二是即使有足夠大的面積，改建過程亦需要重新規劃審批，其效率相對亦較慢。
隨著互聯網零售崛起，高標倉儲需求與日俱增。而受益于 B2C 電商快速發展、疊加零售端渠道變革，倉儲需求增長迅速。過去幾年，電商滲透率持續提升，電商零售及快遞業務量均保持中高速增長趨勢。B2C 電商的發展疊加倉配物流業務的擴大，電商行業對倉儲物流的需求持續增長，中大型電商商家逐步將待售商品放到第三方的倉儲中進行管理。同時線下零售分銷渠道層級不斷縮減、新零售下前置倉模式的興起等零售渠道的變革，進一步催生了高端倉儲物流需求。
