REITs 起源于 20 世紀 60年代的美國，期間稅收制度革新驅動美國 REITs 發展。1956-1959年美國陷入二戰后的第三次經濟衰退，不動產市場成為聯邦政府拉動投資、提振經濟的重要選擇之一，但傳統的融資渠道短期內不足以支撐不動產投資所需要的大量資金。為了吸引增量社會資本進入不動產市場，1960 年聯邦政府先是通過《房地產投資信托法》（RealEstate Investment Trust Act of 1960）針對 REITs 制定了明確的標準，又通過《國內稅收法》（Internal Revenue Code of 1960）豁免了 REITs 主體分紅部分的所得稅，從而解決了 REITs 和投資者層面雙重征稅的問題。
底層資產以成熟不動產為主。REITs 大部分資金投資于能夠產生穩定現金流的成熟不動產（商業物業、寫字樓、長租公寓、公共基礎設施等），或是房地產抵押貸款及相關資產支持證券。大部分國家和地區均設定了 REITs 不動產相關資產的最低比例，其中美國要求不動產投資比例超過 75%。澳大利亞、法國、中國香港等國家和地區則以審核是否主要進行“合格不動產投資”作為稅收優惠的前提條件。
收入來源以租金為主。為了避免 REITs 成為房地產開發的融資工具，引導社會資本投向存量物業，各國和地區通常對 REITs 進行房地產開發、短期交易、持有其他公司股票等加以限制。新加坡、中國香港、英國、法國、荷蘭等國家和地區均對開發投資比例做出限制，確保 REITs 的收入來源以穩定的租金為主。
