不動產投資信托基金（REIT）是一種金融工具，它利用從投資者和其他來源籌集的資金，收購不動產和其他財產，并將所擁有的不動產的租金收入以及出售這些財產的收益分配給投資者。REITs 最早于 1960 年在美國誕生，經歷了一系列制度變革后，其市場規模于 20 世紀 90 年代迅速擴張，現已確立為主導性金融工具。
J-REITs 是日本版不動產投資信托基金，投資者能夠通過投資 J-REITs 間接投資房地產：日本在 2000 年 11 月修訂了《投資信托與投資法人法》，新增了不動產等作為共同基金的投資資產類別；在之前，這類基金的主要資產類別是股票等有價證券，新修訂的法規取消了日本版不動產投資信托基金（即 J-REITs）成立的禁令。針對這一發展，東京證交所制定了包括上市和退市標準在內的上市制度，并于 2001 年 3 月建立了 J-REITs 的上市市場。之后，J-REITs 于 2001 年 9 月啟動，當時前兩只基金在東京證交所 J-REITs 市場上市。
J-REITs 目前是全球第二大 REITs 市場。截至 2020 年 12 月底，日本 J-REITs市場規模約為 9206 億人民幣，是全球第二大 REITs 市場，其發展歷程能夠對我國基礎設施公募 REITs 市場未來的發展提供較好的借鑒與參考。
