REITs 通過募集資金投資不動產的本質，使得 REITs 具備相似的基本結構。一個典型的 REITs 至少包含底層資產、資產管理人、產品管理人和持有人四個部分（不同類型的 REITs 在此之外還涉及借款人、SPV（或資產支持專項計劃）等部分），這四個部分構成 REITs 的基本結構。實踐中的 REITs 結構均是在此基礎上，為實現各類目的而做出的改進。
權益型 REITs 擁有不動產的所有權，投資者的收益來源于租金收入和不動產的增值收益。權益型 REITs 可以持有各種類型的不動產，包括住宅、酒店、辦公樓、倉庫、醫院等。在成熟市場中，權益型 REITs 是 REITs 的主流。根據 NAREIT的數據，截至 2020 年末，美國上市交易的 223 只 REITs 中，權益型 REITs 共182 只，占比 81.6%，市值為 11841.5 億元，占比 94.8%。
抵押型 REITs 不擁有不動產的所有權，而是通過各種方式（發放貸款、購買債權等）持有對房地產所有者的債權，并主要以貸款利息作為收益來源。抵押型REITs 無法分享不動產的升值收益，也與不動產實際產生的租金收益無關，其風險收益特征類似固定收益產品。截至2020年末，美國上市交易的223只REITs中，抵押型 REITs 共 41 只，占比 18.4%，市值為 650.4 億元，占比 5.2%。
