從本質上看，產業地產是園區經濟活動分工日益細化和高度專業化的必然產物，內涵如下：一、產業地產的操盤主體是具有市場化身份的企業。與政府相比，產業地產商基于市場化手段能夠使園區項目運作模式更加靈活、資金支撐更加強大、招商團隊更加專業，以解決政府在操盤園區中所面臨的資金、人力等掣肘。（模式更市場）二、產業地產的運作本質是以人為本的產城功能體系構建。與工業地產相比，產業地產的產業功能更加高端，并彌補了城市功能短板；與商業地產相比，產業地產的產業功能更加聚焦，并提升了產業服務的專業性。（功能更多樣）三、產業地產的核心目標是多方共贏。第一，政府可獲得稅收、解決就業；第二，入駐企業可享受便捷、優質、專業的服務，并獲得成長；第三，操盤主體可獲得空間租售、增值服務、股權投資等帶來的收益。（操盤更復雜）
土地：一二線城市工業用地政策趨嚴，持有運營成為必然趨勢。各地出臺的工業用地政策對轉讓、出售等多有限制，要求拿地企業謹慎投資、精益經營，單純依靠地塊本身的價值進行投資已行不通。
“先房后產，以房養產”的模式為主。目前，產業地產商基本是以“先房后產，以房養產”的模式為主，即房地產業務銷售和租金仍為主要收入，占比超過80%。其中，部分介入較早且具有成熟運營經驗的產業地產商，已經獲得一部分物業管理服務收益，增值服務收益等運營收益。與此同時，部分企業已經依托自身運營經驗，對外輸出經驗，開展輕資產服務，并獲得收益。但是，該類收益占產業地產商收入比例較低。此外，部分具有金融基因的產業地產商已獲得一部分股權投資收益。
