商業地產的估值多以 NOI（營運凈收入）/資本化率來計量，NOI 即租金減去營運成本，體現運營核心收益。盡管盈利模式多元，但商業地產的估值基礎依然是以商業為核心。一方面，地產屬性愈加淡化：在地產調控已進入常態化的階段，倚賴土地溢價或地產行情變化帶來的物業升值空間有限，與此同時，店鋪散售難以保證運營效率，在運營溢價愈加顯著的當前市場，散售商鋪的價值也日益式微。另一方面，金融屬性尚不成熟，核心在于REITs 制度還在完善中。
從大背景來看，收入提升是商業地產增長的基礎。以香港為例，自上世紀 60 年代人均 GDP突破 3000 美元以后，家庭消費維持了近 20 年的高速增長，平均年復合增速為 10%，直至人均 GDP 達 1 萬美元，增速開始下滑。人均 GDP 增速與消費增速具備高擬合度，從我國不同地區分層數據亦可說明人均 GDP 與人均消費的正相關關系。
人均消費水平的增長速度決定零售業的發展節奏。中國至 2007 年人均 GDP 超越 2 萬元人民幣，達到人均消費快速增長的啟動時機，而 2015 年增至 4.9 萬元，8 年期間增長 150%，增速顯著高于香港，因此大消費時代的增長期也比香港更短。反映到社會零售總額，自 05年至 13 年，社零總額增速基本維持在 15%以上，而近年增速明顯下滑，2018 年增速降至8.98%，這也說明商業零售市場高速增長期已過。
