國內主題公園發展重資產為主：既有地產熱的背景，也因 IP 和產業鏈延展能力相對較弱。從中國主題公園發展歷史看，在大多本土主題公園都缺乏超級 IP 的情況下，為了吸引游客并提高進入壁壘，往往會投入資金購買更先進的游玩設備。以歡樂谷為例，其經營理念是“建不完的歡樂谷，玩不完的歡樂谷”，以大型游樂設備不斷更新升級作為吸引游客主要手段。同時，在土地增值較快的時期，房地產企業進入主題公園行業，主要通過土地增值獲得收益，而經營本身盈利則相對分化。尤其缺乏 IP 支持下，主題公園容易同質化競爭，復游率低、二次消費占比小等問題，制約其經營表現。根據中國主題公園研究院數據，2019 年，中國境內共有主題公園 339 座，其中 25%虧損、22%持平、53%盈利。
缺乏超級 IP 且輻射范圍有限的情況下，需要保持更新速度：區別于國外主題公園大多從 IP 延伸到主題公園業務的發展路徑，本土主題公園大多缺乏優秀的 IP，在發展初期容易同質化，從而陷入一年興兩年旺三年平四年下五年關的魔咒。一方面，其需要重資產投入打造大型新穎項目以引流，另一方面，為了延長游客停留時間，且高峰期容納更多客流，也需要項目有一定規模。重資產提升園區規模和打造大型新穎項目成為吸引客流的主要手段。此外，主題公園作為朋友/親子/情侶休閑旅游的目的地，不斷更新設施和項目才能提升顧客復游率，一般需要三年一更新，由此帶來的資金投入也不小。
主題公園外溢效應+地產紅利期助推重資產發展：主題公園具有良好的外溢效應，較受地方政府青睞。參考 2020 中國主題公園和度假區峰會上北京環球影城總經理表述，北京環球影城產生的輻射效應是景區收入的 10~15 倍。在2008-2018 年地產紅利期，部分地產公司通過“地產+主題公園”，以地產增值來獲得地產收益，優秀的 IP 并非必須，從而推動了國內主題公園重資產模式的下快速擴張。萬達曾擬建設 13 個文旅項目，平均投資金額超過 300 億元，2017 年上述項目打包出售給融創；恒大在 2017 年宣布將投資 6000 億元在全國布局 15 個主題游樂園（2019~2022 年陸續開業），也是這個時代的縮影。
