地產真相：地產對各行業的最大拉動在于金融。2012年起，房地產對經濟的兩大貢獻：信用、實物量，就已經是信用貢獻占主導通過資產負債率對比，2012年為73%，當前為79%，預計難以回到2012年以前的狀況在很長時間段內，金融屬性仍將占據房地產行業發展最重要的地位。
當前庫存累積，疊加預售資金監管，竣工將接替成為融資來源。2020年融資三道紅線出臺后，房企的前端融資和開發融資均受限，因此房企轉向銷售融資；但是隨著2021年8月對預售資金監管的收緊，房企銷售回款被限制 ，而只有當工程進度越接近于竣工，房企的銷售回款才會
被全部被釋放；我們推算當項目“去化率”超過50%時，房企才會具備竣工的動力，因為扣除預售資金監管+建設支出資金后，房企才會有可使用的現金流。因為現有的預售資金監管為大概為貨值的30%，而建設支出大概為貨值的20%。
以當前時間推算，預計在Q4進入竣工高峰期。以當前時間推算，預計在Q4進入竣工高峰期。背景：2019年開始，一方面，隨著新開工的超預期，另一方面隨著銷售增速趨緩，商品房庫存開始累積。目前城市的平均去化率在29%左右，而我們判斷到Q4的時候去化率會上升到50%以上，也即整個地產的竣工會明顯超預期。當前填坑：去化率不足，需要償債以及補齊預售資金欠款。
