統計局最新數據顯示，2021 年中國城鎮化率已經達到 64.72%。每年新增的城鎮人口在 2019 年跌破 2000 萬人，受疫情影響，2021 年全年新增城鎮人口更是大幅回落至 1203 萬人，整體呈現逐年下降的趨勢。新增城鎮人口是住宅新房市場的核心需求，研究清楚未來的新增城鎮人口發展規律有助于我們理解未來房地產行業的發展空間及發展路徑。房地產企業的經營管理思路也需要根據未來的新增城鎮人口趨勢進行相應的調整。
城市化的本質是人口由農村向城市流動的過程，在人口沒有發生流動的情況下，如果單純因為行政區域規劃的變動或統計口徑變動而導致城鎮化率發生變化則并不能體現人口流動與集聚的真實情況。比如日本在平成 11 年（1999 年）至平成 22 年（2010 年）之間，市町村大量合并，導致非城鎮地區被合并到城鎮中，城鎮化率出現了異常的提升。
日本與中國具有文化的同源性，在家庭觀、住房觀念較為接近。同時在地理位置上臨近中國，氣候環境與中國沿海區域接近。此外日本整體面積約等于中國兩個省的面積，縣面積與中國地級市面積相近，我們認為日本的城市化發展歷史有較強的借鑒意義。我們后文也將進一步分析日本1960 年后城市化發展和人口流動與集聚的規律，并結合當前中國的實際情況，展望未來的國內城市化演繹路徑與房地產行業的發展趨勢。
