商業地產涵蓋商業經營類物業及辦公物業。商業地產是指作為商業用途的地產，以盈利為目的，區別于以居住功能為主的住宅地產。廣義上的商業地產包括用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、辦公等經營用途的地產形態，如商業經營類物業、辦公物業、酒店賓館、倉儲物流地產、工業地產等，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅等地產形式。狹義上的商業地產一般包括商業經營類物業、辦公物業。本篇報告研究主要基于狹義的商業地產展開。
我國商業地產起步晚、發展快，問題較多：起步晚：20世紀初，歐美發達國家商業地產就進入發展階段，70年代進入成熟期。我國商業地產起步于20世紀90年代初，最早在北京、上海出現成規模的百貨店，并逐步擴展到中小城市。90年代中期在百貨店的基礎上，將餐飲、娛樂等業態小規模引入，形成購物中心。
整體供應過剩，區域分化顯著。我國人均商業地產面積2.3平米，整體供給過剩。過去幾年，全國范圍內大量建設新城、新區，商業地產規模快速擴張，開發投資額、商業用地成交規模均保持兩位數增長，全國大量商業綜合體、寫字樓密集建設，導致短期內供過于求，商業地產庫存規模持續攀升。商業地產呈現明顯的區域分化，粵港澳大灣區得益于較強人口吸附能力和第三產業高速發展，商業地產供求基本平衡，未來該區域內商業地產仍有一定發展空間；長三角地區商業地產供給略大于需求，重點城市核心地段商業地產仍具備較高的收益回報和投資價值；京津冀地區的天津、河北商業地產供大于求，北京供需基本平衡；中部地區和西北地區商業地產供給嚴重過剩，區域內商業地產面臨投資回報期拉長的運營壓力，投資前景相對較差。
