房改萌芽、探索與試點（1978-1988）。1978 年前城鎮住房處于完全福利性住房階段，住房建設資金幾乎完全來自國家，實行由政府統一建設、行政分配的低租金政策。1978 年城鎮人均居住面積由解放初期的 4.5 平下降至 3.6 平米，人均住宅建面僅 6.7 平，加上知識分子返城高潮出現，大量城鎮住房需求無法滿足；同時大量福利住房建設加重國家財政負擔，住房分配不均亦加劇社會矛盾，城鎮住房制度改革迫在眉睫。1978 年起中央開始探索住房制度改革，1980 年鄧小平同志提出“出售公房，調整租金，提倡個人建房買房”，6月國務院發布《全國基本建設工作會議匯報提綱》，正式提出實現住房商品化政策，城鎮住房制度改革逐步在各地開展。
改革深化、推進階段（1991-1997）。1991 年 6 月，國務院發出《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》，要求將現有公有住房租金有計劃、有步驟地提高到成本租金；在規定住房面積內，職工購買公有住房實行標準價。11 月，國務院下發《關于全面進行城鎮住房制度改革的意見》，確定房改的總目標是：從改革公房低租金制度入手，從公房的實物福利分配逐步轉變為貨幣工資分配，由住戶通過買房或租房取得住房的所有權或使用權，使住房作為商品進入市場，實現住房資金投入、產出的良性循環。這是我國住房制度改革的一個綱領性文件。
步入全面商品化階段，多因素為樓市騰飛助力。國內 GDP 增速自 1992 年高點后持續下行，1997 年亞洲經濟危機爆發，波及香港及內地，1997 年GDP 增速跌至 9.2%、1998 年進一步下行至 7.8%。面對亞洲金融風暴的沖擊，基于擴大內需、刺激需求的考慮，1998年 7月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》， 宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，這標志著國內房地產市場正式步入商品化階段。
