前期存量物業報告內容回顧及簡述。我們在 2016 年深度報告《城市化下半場，房地產模式轉變和價值重構》、2018 年度策略《2018 前路漸明：四大紅利與房企進化》中提出，中長期來看中國城市化進入下半場，城市發展模式和房企盈利模式將出現明顯轉變。簡概而言，房地產行業模式逐步從“產銷模式”轉向“資管模式”，從“買地造房賣房”轉向“資產整合優化運營”。存量物業運營內容多種多樣，包括商業零售、辦公、旅游、養老、租賃、眾創共享等；地產金融化趨勢明顯，提供融資支持，設計證券化產品，使存量資產分散、交易和流動起來，為普通投資者提供新的投資渠道。
我國存量物業二十年發展歷程：從可選到必選。存量物業，主要指通過長期持有運營而獲取經營收入（包括但不限于租金），或長期持有以追求資產升值的物業；經營業態主要包括寫字樓、商鋪、長租公寓、酒店等。相比傳統的開發銷售型物業，投資存量資產的回報期較長，資金沉淀量大，租金收入存在較大不確定性，一定程度上會給企業帶來現金流壓力；在持續運營中，租金收入除了依靠先天區位優勢外，更多地取決于企業的經營營管理能力；資產增值幅度除了考量租金收益外，也與折現率水平（主要取決于無風險利率）密切相關。
金融對外開放加強，多家銀行資管公司成立，核心區域寫字樓獲益。首先，2018 年 7 月《外商投資準入特別管理措施（負面清單）》實施，在金融、汽車、農業、礦產等多個領域推出 22 條開放措施。證券、期貨和壽險行業外資股比提高至 51%，外資金融機構近期表現活躍。其次，銀保監會 2018 年 12 月發布《商業銀行理財子公司管理辦法》，建設銀行和中國銀行的理財子公司同月獲批，另有 24 家銀行業已宣布將成立理財子公司。國內商業銀行大舉進入資管業務將帶來增量寫字樓需求，北京、上海、深圳等金融中心城市將獲益最大。
