存量經營估值不受明顯約束。由于土地供應整體受限等因素，增量開發面臨天花板和明顯的估值約束。傳統的商品房開發銷售模式利潤點主要來自開發周期內土地的增值、產品的差異化和存貨的周轉速度。但面臨的問題也是顯然的：土地資源的可獲得性、變現價格的實現、土地成本和變現周期的控制、可利用的財務杠桿等。這些方面會影響地產公司的估值水平。而存量經營是以達到使用條件的經營性不動產為基礎條件、運營商或服務商為主導、以租賃使用和相關服務為主、意在持續穩定變現的商業行為，因此估值不受明顯約束。
物流地產成為行業新風口。物流地產是房地產運營ToB 端的重要細分領域，主要指以物流園區為核心載體延伸的系列ToB 服務，主要包括：園區租賃、園區運營、配送服務、增值服務、基金運營等。物流地產開發商主要開發經營物流地產，與傳統地產開發銷售不同，大部分物流地產在開發后不會進行銷售，會持續運營幾十年，因此后續的運營管理能力將比開發能力更為重要，決定物流開發商規模以及收益。而物流地產經營與寫字樓、商鋪等經營也不盡相同，物流地產的內生擴張欲望顯著強于寫字樓和商鋪，因為物流地產的連續性以及對大客戶的黏性更強。相比于第三方物流、電商而言，物流地產開發商更為專注、服務性更強，第三方物流以及電商自建倉均用于輔助物流運輸以及電商零售等主營業務。
電商高速發展催生物流地產的快速發展。自2012 年以來，電商市場交易規模一直保持高速增長，年復合增長率超30%。一方面電商企業自身對物流倉儲設施的需求逐步提升，比如電商一部分會自建物流渠道，以京東、當當為代表；另一方面也帶動了為其服務第三方物流如快遞及干線運輸企業對物流設施的需求，大部分電商企業高度依賴第三方物流進行配送，以淘寶、唯品會為代表，由于自建物流設施對于電商的資金要求較高，因此自建物流渠道的電商通常會采取租賃物流設施的方式。因此電商配送需求的激增成為優質物流設施市場的關鍵推動因素，促進物流地產行業的快速發展。
