中國版REITs 需要解決的問題。中國版的標準公募REITs 一直沒有正式推出，主要原因有：1）觀念問題：有人簡單的把REITs理解為給房地產融資及加杠桿的工具，因此不敢輕易推廣；2）法律問題：美國有國內稅法解決REITs的相關問題，新加坡和香港則有REITs 專法解決,國內尚無；3）財政問題：一般來講，國際上REITs可以免繳公司所得稅，個人投資者持有REITs 也可以有資本利得稅減免，而中國可能面臨重復征稅的問題，商業地產公司一方面要繳納6%或11%的租金增值稅、還要繳納房產稅，個人投資者投資分紅需要個人所得稅、轉讓需要繳納資產轉讓所得稅和土地增值稅，每一個稅都是財政的一部分，財稅體制的調整是涉及面較廣的制度建設，難度較大；4）配套問題：REITs 的全面推廣需要有公正的不動產評級機構、成熟的商業物業管理公司、專業的投資銀行以及地產基金管理人，這些在之前都沒有；5）收益問題：國外在系列稅收優惠情況下，且強制分紅90%以上，地產資產的配臵比例也在50%或75%以上，REITs 的投資回報在5%-12%不等，而這樣的收益率在沒有稅收優惠且社會整體預期報酬較高的情況下，對國內投資者吸引力不大，使得推出這種產品的市場動力不足。但新興事物往往都伴隨著問題的解決，目前來看，顯然REITs 作為長期價值投資標的，她并不是簡單的融資工具，更是提升和改變地產經營模式的重要金融方式，也是很好的金融投資工具；法律、財政和配套問題，都可以通過一單標準化的REITs 來一并在發展中解決；而平均近8%的投資回報率不用說對固收類投資者，如果加速資本利得機會，對于股權投資者也將極具吸引力。
中國版REITs 有其必要性和急迫性。在房地產市場逐漸走向高位，行業由增量轉為存量市場，房地產市場堆積的風險可能會逐漸顯現，REITs 的推出其必要性和急迫性，能緩解信貸風險，降低房地產企業杠桿，改變和提升房地產企業的盈利模式此外也有利于社會資產配臵多元化防止房價泡沫進一步擴大，根據北大的研究成果， REITs 的推出是金融服務供給側改革重要組成部分，能為PPP 及基礎設施投資提供可行的金融戰略、為雄安新區的金融發展提供新思路等等。
中國已經有眾多類REITs 產品。目前中國仍沒有標準化的REITs，但類REITs 已經較多，在四大交易市場都有：港交所的越秀REIT、銀行間首單興業皖新、上交所首單恒泰海航以及鵬華前海萬科REIT、深交所首單中信啟航，此外從結構上來看，中信啟航是私募性質、鵬華前海萬科是公募性質（典型REIT 的具體結構詳見本文第四節），這些在結構上都不能算標準REIT，中信啟航的私募性質使得流動性不足且降低了金融屬性；鵬華前海萬科REIT 雖然是公募性質，單筆認購門檻也僅10 萬元，但是其投資不動產比例不超過50%這就大大降低了其不動產屬性以至于其收入可能不是來自不動產，因為作為標準的REIT，金融屬性和不動產屬性都要兼顧。此外，他們在分紅制度和稅務安排上也和標準REIT 有較大差別。
