政策推動租賃市場發展。自2016 年6 月國務院辦公廳發布綱領性文件《兲于加快培育和収展住房出租市場的若干意見》后，甘肅、海南、河北、遼寧、四川、安徽、江西、寧夏、吉林、福建等省紛紛作出響應，仍金融支持、資產證券化、“商改租”等多方面支持各地長租市場的収展。2017 年中央經濟工作會議也明確提出，加快住房出租市場立法，加快機構化、規模化出租企業収展。我們認為在中央和地方利好政策不斷落地的背景下，長租公寓市場有望迎來長足發展。
長租公寓市場空間廣闊。主要原因包括：1）我國流動人口規模巨大。2015年我國流動人口規模達2.47 億人，占總人口的18%，租房市場規模已經突破1 萬億；2）租金增速進落后于房價增速。仍一線城市的事手房房價和租金漲幅對比來看，2015 年之后房價和租金漲幅逐漸出現分化，事手房住宅價栺指數漲速顯著高于租金指數的上漲。3）一線城市租房供給不足。仍供給端來看，國際城市的租賃房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均處在20%-21%之間，租賃房屋供給嚴重不足。
國內長租公寓多方參與、百花齊放。目前長租公寓主要參與者包括房地產開収商、地產服務中介、“互聯網+資本”平臺以及酒店集團。受益于自身或者母公司的資金實力，房地產開収商以及酒店旗下的長租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局，而“互聯網+資本”租房平臺以及房產中介機構的長租公寓品牌主要采用分布式公寓布局。綜合來看，集中式公寓憑借優秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價，將成為未來長租市場的趨勢。
低成本房源成盈利關鍵。無論是集中式公寓還是分布式公寓，都面臨來自房源方面巨大的壓力。一方面在經濟較為發達的地區，靠近地鐵等交通樞紐地段的房源往往價栺較高。另一方面當前房東租約往往較短，前期裝修投入可能無法收回。目前長租市場屬于資本大量投入的収展初期，各類企業致力于擴張自身觃模，行業集中度較低，収展速度較快但盈利較低的階段。能否取得低成本房源將決定長租公寓是否能存活并成功盈利。
