本文將就中國物流地產行業的價值鏈角度進行剖析：首先闡明行業的價值鏈條、核心要素，本部分將輔以海外物流地產巨頭作為案例詳細說明，同時本篇報告的后半部分將對國內物流地產行業的未來供需與產業格局進行判斷，并梳理國內資本市場投資標的，以期對物流地產全行業有一個全面、完整的描述。
物流地產屬工業地產范疇，核心關注價值鏈條。物流地產的載體包括物流園區、倉庫、配送中心、分撥中心等，其價值鏈核心在于拿地、運營與資金回流環節。1）土地供應規范，一線城市短缺：國家關于工業倉儲用地政策已較規范，一手市場需經招拍掛獲取土地；一線城市供給短缺造成了一線周邊二線城市的土地溢出；2）運營收入穩定：長約帶來的租金收入和可能有的管理費；3）金融屬性較強：海外地產商非常善于使用私募地產基金以提升杠桿并加快資金回流。
一超多強外資領先，內資民資迎頭趕上。從中國的物流地產行業份額上看，外資迄今依舊占據行業前三，其中普洛斯以超過55%的市場占有率遙遙領先。動態觀察內資民營企業近兩年有上升勢頭，根據戴德梁行數據，截止2015 年底寶灣、宇培與易商分列行業3、4 與6 位。
未來物流地產行業競爭將趨于激烈。需求面看，未來的物流地產行業需求仍然來自電商、零售商和高端制造商對倉儲條件升級的需求，尚未見到新的強勢拉動力量；而從供給方面，由于地方工業/倉儲用地的供應有限，土地開發商將從一手招拍掛市場轉而向二級土地市場，從而推高成本。我們認為未來行業競爭激烈程度將會加劇，主要的競爭資源在于土地與客戶。
觀察指標：選址成本為基礎，運營能力成關鍵。對于單個物流地產項目或開發商，需要在匹配區位經濟發展趨勢的前提下確定選址并關注成本，同時落定合同、出租率和IT 能力等軟實力也逐漸成為關鍵。
