【研報】航空貨運與物流行業：倉儲行業轉型變革深度研究（38頁）

? 流水不腐，由靜轉動的倉儲需求

倉儲產生于滿足需求的時效性。傳統倉儲通過靜態儲藏保證生產連續性和避免缺貨損失。但下游消費品市場，特別是電商的快速發展對于產業鏈流動性需求增加，但原本的靜態倉儲無法滿足快速進出庫等流動性倉儲要求，進而拉動新建流轉性倉儲需求，而傳統倉儲面臨困境。

? 尾大不掉，靜態傳統倉儲服務漸式微

我國傳統倉庫存量大，以服務工業制造業為主，提供低流轉靜態倉儲，輔以增值服務。隨著下游需求由靜轉動，需求不振，諸多傳統倉儲服務商微利經營，而倉單質押等增值業務收益風險并存，無法提供穩定收入。同時，轉型流通倉儲先期投資門檻阻礙傳統企業轉型。我們以中儲股份為例，說明其傳統業務式微存必然。

? 破舊立新，動態物流地產黃金十年

另一方面，物流地產商準確定位了需求端流轉型倉儲的快速增長，為其提供了高質量的現代倉儲設施，獲得穩定高額租金。同時在供給端，借助REITs 等融資工具解決了資金瓶頸，使其能夠跟上快速發展的高流轉制造業、消費品，特別是電商的腳步。我們以普洛斯為例，從其提供高質量倉庫滿足客戶需求，進而獲得穩定租金，借助海外REITs 加速資金流轉跟上其客戶拓展速度，再進行拓展的循環中提煉出其四個核心能力：即高速、高杠桿、高門檻與低投入

? 占地為王，土地儲備存未來勝敗關鍵

無論哪種業態，倉儲對接近重點城市土地的大量需求與土地供給緊張矛盾突出。所以土地來源與獲取成為企業除經營模式外的競爭要素。在政府控制大多數土地供給的情況下，自有土地儲備與競標能力成為倉儲企業競爭的關鍵。我們認為中儲股份的已有土地加上央企背景將獲得競爭優勢。

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