房地產全生命周期：建造、交易、運營。房地產，包括土地及其附依的建筑物，從用途上可以分類為住宅、商業、工業這三大類。按照建筑物從0到1，再到后續存續的狀態，房地產全生命周期包括：建造、交易、運營。過去三十余年是個增量市場，通常意義說的房地產是開發環節，即從0到1的過程。
商業盈利模式的變與不變。增量市場是以房地產開發商為主要供給的新房市場。新房市場代表了房屋建筑在土地上從0到1的過程，開發商通過融資-拿地-開發-銷售的模式，賺取土地增值和開發利潤。存量市場是以業主為主要供給的存量房市場。存量房市場包括存量市場的交易和運營，交易環節衍生的是中介服務企業，運營環節出現的是運營商。前者通過撮合交易賺取中介費用，后者通過融資-獲取項目-運營-租賃的模式，賺取項目增值和租金收益。
房企的成長是由負債驅動的。收入端：取決于前期銷售規模和開發融資。由于商品房的期房預售制度，房企一般都是期房銷售，1-2年竣工交房后再確認收入。期房約占新房銷售的8-9成左右。銷售端：取決于前期的土地儲備和拿地融資。銷售規模取決于土地儲備規模，土地儲備規模取決于拿地融資和原始資本積累。土地儲備的擴張主要是通過兩個維度，一個是城市或者地域的深耕，一個是城市或者地域的擴張。
