總量不小，但人均購物中心可租面積仍顯著低于國際水平。我們偶爾會見到新聞報道某購物中心經營不善，大面積空置，面臨倒閉歇業。從存量看，我國購物中心總存量近五年平均增速 23%，2019 年約 4.2 億平米，這是一個可觀的數字，但是否說明我國購物中心供應過剩了呢？
從國際對比看，遠未過剩。我國 2019 年人均擁有購物中心可租面積僅為 0.3 ㎡(約 3.2 平方英尺，2018 年為 2.8 平方英尺)，與發達國家尚有很大差距。從人均消費的角度，我國并不占優勢，2017 年為 5548 美元，而日本同期為 20293 美元，超過我國的 3 倍，但人均購物中心面積 4.4 平方英尺，僅為我國 2.8 平方英尺的 1.6 倍。2018 年美國、加拿大、澳大利亞人均購物中心面積為 23.5、16.8、11.2 平方英尺，遠遠領先其他發達國家和我國。
20 世紀末，香港房企轉型“雙輪驅動”。1945-1967 年，大量小型住宅房企成立。主要因為香港二戰后的人口膨脹以及“分層出售、分期付款”售樓制度的發明。1968-1984 年，房企大量并購迅速擴張。房企憑借香港股市繁榮上市融資，并購整合與大規模拿地擴大業務，實現規模三級跳。1985-1997 年，市場高度集中龍頭房企由售向租轉型。中小型房地產企業逐步淘汰，十家龍頭房企占據市場 70%以上份額，同時標桿房企開始拓展租賃業務，由單純的開發銷售向租售混合經營轉型。恒隆地產轉變明顯，2005 年租金收入僅占總收入的 35%，而 2018 年末，占比已達 87%，與此同時，其經營性現金流也有明顯好轉。
