物流提效、降本是推動美國高標倉儲需求快速增長的核心邏輯。從美國發展經驗來看，美國物流地產在高端制造業快速發展時期興起，同時在零售連鎖化時期得到快速發展，并且在電商興起和快速發展時期保持高速增長。我們認為無論是工業物流（高端制造業）還是消費物流（零售連鎖化及電商）對高標倉儲需求旺盛的本質原因在于提高物流效率、降低物流成本的內在訴求。當然，政策配合推動也是物流地產發展的不可或缺的推動力。
高標倉儲是重要的周轉物流環節，可以極大提升企業庫存周轉效率。高標物流倉儲作為供應鏈中的周轉物流環節，在庫存周轉優勢巨大，能夠極大提高企業存貨周轉率，降低倉儲成本。同時，高標倉儲是整個供應鏈信息和資源整合的載體，有利于實現物流規模化，極大提升了運輸貨物周轉能力及運輸效率，同時高標倉儲網絡化的布局有利于縮短運輸半徑，對運輸成本也起到明顯降低作用。
高端制造業、零售業、電商及第三方物流將推動我國高標倉快速增長。通過對美國推動現代高標倉儲需求因素的研究，結合我國物流地產發展的現狀，我們認為未來我國高標倉儲的需求增長將來于以下幾個方面：（1）高端制造業轉向使用第三方物流帶來對物流倉儲需求的增長；（2）零售業的行業集中度提升，以及泛渠道化拓展所帶來的對物流倉儲的增長；（3）電商及由此帶動的第三方物流的蓬勃發展，將極大推動物流倉儲的需求增長。
持續看好物流地產行業景氣度，推薦關注輕資產運營模式的公司。我國整體物流績效偏低，但08 年金融危機后，整個社會對于降本、提效的訴求逐步增強，帶動高標倉儲需求快速增長，但供給端看，我國物流倉儲供給結構不均衡現象明顯，存量總供給不足且高端倉占比較低，供需缺口巨大。我們認為未來物流地產是地產細分子行業中需求和供給關系最為健康的板塊。
