深析行業價值鏈，海外巨頭立標桿：物流地產屬工業地產范疇，核心關注價值鏈條。物流地產的載體包括物流園區、倉庫、配送中心、分撥中心等，其價值鏈核心在于拿地、運營與資金回流環節。1）土地供應規范，一線城市短缺：目前國家關于工業倉儲用地政策已經較為規范，需經過招拍掛手段獲取土地且對后續開發亦有較規范的規定；另外一線城市供給短缺造成了一線周邊二線城市的土地溢出效應；2）運營收入穩定：最主要的為長約帶來的租金收入和可能有的管理費；3）金融屬性較強：海外地產商非常善于使用私募地產基金以提升杠桿并加快資金回流。
現代物流地產供應短缺，電商將成需求拉動主力。對標美國，美國物流設施整體供給為中國的18.5 倍，人均供給為中國的79 倍。供給端力有不逮之余，中國遠超美日的網購滲透率使得電商行業對現代物流地產的需求蓬勃發展。
一超多強外資領先，內資民資迎頭趕上。從中國的物流地產行業份額上看，外資迄今依舊占據行業前三，其中普洛斯以超過55%的市場占有率遙遙領先。動態觀察，內資民營企業近兩年有上升勢頭，根據戴德梁行數據，截止2015年底宇培與易商分列行業4 與6 位。
外資領跑：多以合資解決拿地問題，基金杠桿加速資金回流。海外物流地產企業是中國物流地產業的最大玩家，善于采用合資入股等方式拿地，而大部分的海外開發商都會以私募地產基金方式加快資金周轉。其中以普洛斯規模最大，另有參與者包括嘉民、安博、蓋世理、豐樹、騰飛。
