從消費屬性來看我國的住房真實需求，可以分為剛需和改善性需求。居民住房具有兩種屬性：消費屬性和投資屬性。1）消費屬性：包括剛性住房需求與改善性住房需求，可以視作我國的住房真實需求。其中剛需主要來源于：人口和城鎮化率的提升，包括家庭人數的增加、結婚對數的增加、城市人口遷移導致的結構性變化等。改善性住房需求主要是由住房條件的提升所帶來的，即來源于人均住房面積的提升和棚改帶來的改善性需求。2）投資屬性：即金融屬性更具周期性和政策性，其中預期資產價值升值和收取穩定的租金是投資性需求的關鍵因素。
我國的住房真實需求還有多少？根據我們的測算，2022-2024 年真實住房需求分別為 10.11、9.63、9.66 億平。我國新增住房真實需求在 2035 年前平均為 9.97 億平/年，根據新房占總銷售的 70%估算，預計商品住宅銷售中樞在 7.0 億平/年。2035 年以后由于剛需的明顯縮減，新增真實需求會下降，但仍超過 6.5 億平/年，主要由改善性需求支撐。
新增的真實的住房需求=當年城鎮常住人口*當年城鎮常住人口人均住房面積-上一年城鎮常住人口*上一年城鎮常住人口人均住房面積。根據我們的測算，2022-2024 年三年平均的新增真實需求還有 9.8億平。2022-2035 年期間，新增真實的住房需求均超過 9.6 億平/年，2035 年將達到頂峰 10.24 億平；2036-2050 年，超過 6.5 億平/年，2050 年為最低值；2051-2065 年超過 7.8 億平/年。
