地產調控政策走過13 年的時間，總體上經歷了“松緊交替、松短緊長”的五個階段。自2005 年3 月國八條提出“關于切實穩定住房價格的通知”后，開啟了系列調控政策。2013 年初出臺的“新國五條”開始體現因城施策的調控特點：僅對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，建立穩定房價工作問責制。隨后“因城施策”的特點日趨明顯，2015 年在熱點城市限購的同時，將不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至25%。進入2016 年9 月，19 個城市再度啟動限購限貸政策，到2017 年，多省市的樓市調控政策進一步升級。
從調控政策的具體措施來看，不同層級的城市所受到的政策壓力存在一定區別。根據第三方機構的統計，自2016 年以來多個城市的房地產市場受到不同程度的調控，其中一線城市受到的政策壓力最為突出，二線城市內部存在一定差異；進入2018 年以來，三四線城市也逐步承受較高的調控壓力，政策力度明顯，調控政策頻發。
地產調控政策持續收緊，對房地產行業的總體影響顯著。當調控政策收緊后，首先出現銷售面積的下滑，購房需求減少，而由于短期內供給剛性導致房價下降，房價及銷售面積的價量齊跌，進而導致地產商的投資開發意愿和投資有所下降。2017 年，全國房地產開發投資109799 億元，同比名義增長7.0%，其中住宅投資75148 億元，增長9.4%，增速回落0.3pct.。2017 年，商品房住宅銷售面積144788 萬平方米，同比增長5.3%；商品房住宅銷售額110239 億元，同比增長11.3%，房地產投資開發增速、商品房銷售面積及銷售額增速放緩。進入2018 年以來，全國房地產開發投資增速有所提升，商品房銷售面積及銷售額增速仍然在低位運行。
一線城市銷售面積及銷售額持續下降。從住宅銷售面積來看，從40 大中城市的一線城市數據可以看出，商品房銷售面積、銷售額持續萎縮，調控政策效果顯著，北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市在2016~2017年期間的住宅銷售面積明顯下降。
以部分一線城市為例，地產月度銷售面積連續下滑，年度銷售面積也大幅下降，二手房成交受到明顯沖擊。截至2017 年，北京和上海的商品房住宅現房銷售面積均同比大幅下降；從月度數據來看，累計同比增速繼續放緩，一線城市在限購政策影響下，銷售情況呈現明顯的壓力。從二手房成交情況來看，以北京為例，二手房成交/簽約套數的增速從2015~2016 年的88%/37%驟然下降至2017 年的同比減少51%，廣州從2015~2016 年的28%/37%下降至2017 年的同比減少29%，限購政策對二手房交易特別是一線城市二手房交易產生明顯沖擊。
