全球 REITs 發展逾 60 年，應用遍布成熟及新興市場。REITs 于 1960 年起源于美國房地產市場，隨后拓展至不同行業和不同國家及地區，當前在美國、日本、澳大利亞等發達地區以及泰國、印度等新興市場均得到快速發展。近年來美國及亞太市場快速增長，顯著拉動整體。市場格局逐步趨于“強者恒強”。2011-2019 年全球 RETIs 市值從 7900 億美元大幅增長 164%至 2.09 萬億美元，同期美國、亞太、歐洲、泛拉美、泛非洲市場漲幅分別為 195%、175%、86%、95%、68%，漲幅與市值規模大致呈現正相關性，判斷市場逐步顯露馬太效應，即在應用越成熟的市場，REITs 模式越得到社會認可，從而進一步獲得政策推動、新產品上市和估值提升。
REITs 健康發展，制度先行。美國公司制管理結構為主，REITs 制度成熟。美國REITs 可以為公司制或信托制，且目前大部分為公司制 REITs。公司制的優點在于組織結構穩定，管理專業化強。從結構上看，持有人即股東出資獲得 REITs 的股份，REITs 持有不動產標的，并獲取其穩定的經營收入。日本 REITs 在組織結構上通常是公司制，采用外部管理模式。J-REITs 均為外部管理模式，即與資產管理公司簽訂合約，對 J-REITs 旗下不動產進行管理。新加坡 REITs 通常采取的是契約制，投資人持有的是 REITs 的信托份額。契約制的優點在于所有當事方權利義務明確。香港 REITs 只能以信托形式成立，且需要在港交所上市流通。大多 REITs會通過設立 SPV 的方式獲取更多稅收優惠。
不同國家對 REITs 的法律規定各有差異，但核心要素具有明顯共性。從 REITs 立法的出發點判斷，各國 REITs 框架是基本一致的，即：構造一個因高額分紅而享受稅收優惠的收入傳遞證券，在REITs 層面，符合一定條件免征所得稅。設立REITs的目的更多是為了讓中小投資者享受不動產投資紅利，具有普惠金融的性質，同時向資本市場提供新的融資方秦，促進不動產各個子行業發展。對美國成熟 REITs制度以及亞太地區基本成熟 REITs 制度進行梳理，其核心要素具有明顯的共性：不動產聚焦、權益型、強制分配、稅收優惠，其中稅收優惠成為 REITs 快速發展的強大驅動力。
