高增長、高回報，物流地產是目前最具前景的地產子領域。高標準倉庫開發和運營是地產行業中增速最快的子領域，2010年至2015年復合增速達到46%，遠高于同期其他類型物業發展速度，其他物業領域增速均小于10%。物流地產租金回報率也明顯高于其他類型物業，在1個百分點以上。物流地產運營模式主要有兩類：純租賃模式和出租+出售模式，在出租+出售模式下，高標準倉庫投資回報率非常高，根據我們測算，目前在核心城市如上海開發運營高標準倉庫的年化回報率在34%左右。
物流地產需求旺盛，發展空間巨大。物流地產需求主要來自于零售電商、第三方物流和現代制造業。國內零售業增速維持在10%以上，加上電商的快速發展，帶來對物流地產的新增需求以及對傳統物流設施的替代需求，我們預計僅電商需求一項，就可以支撐物流地產按40%的增速發展5年。另外，與美國相比，中國的人均倉儲面積不到美國的八分之一，長期看中國物流地產發展空間巨大。
匯率貶值預期與低利率環境為國內資本參與物流地產帶來機遇。自2015年年中以來人民幣持續貶值導致外資資本在國內物流地產領域擴張放緩，這為國內資本介入帶來機遇；同時自2014年11月以來多次降息帶來的低利率市場環境，利于提升物流地產回報率。
