【研報】地產債專題-弱水三千只取一瓢(43頁)

對于地產行業而言,其目前正處于一個新的發展階段,也就是增速換擋期。在人口因素、政策因素、庫存因素、財務因素的疊加下都使得房企的經營環境變得更為復雜,對于其適應周期變動的能力也提出了更高的要求。此外,去年債券市場的松綁使得地產債券大量發行,超過6000 億地產債投放債券市場,同比大增300%,創下歷史新高。然而后年,即2018 年,到期高峰就將出現。因此如何對眾多發債企業進行風險分析并給出個券投資建議便成了當前最為緊要的任務,建設一套完整的企業信用分析體系與個券篩選框架迫在眉睫。

地產信用展望:負面因素顯現、信用風險加劇:2010 年之后,地產行業更多地受到了以下三項內在性因素的影響:1)勞動人口開始減少;2)快速城鎮化下隱含的戶籍缺失、城市軟實力缺失;3)估計3 年以上并持續存在的庫存壓力。從而產生的后果是:10 年后,新開工和銷售面積雙雙兩位數增長的供需兩旺局面已徹底結束;08-15 年以來需求刺激政策對地產行業的推動效果愈發減弱。時至今日,新開工面積已持續24 個月負增長,銷售面積在去年6 月出現正增長,但8 月后持續保持弱平衡態勢。因而,地產行業增速已出現明顯減緩,信用風險值得關注。公司財務展望:融資渠道打開、資金狀況回暖

近幾年在三大內在性因素的作用下,房企財務狀況明顯受到影響,主要表現為高盈利增長已成過去,營業利潤率持續下滑,負債水平逐步提高,從而形成了房企長期的信用風險點。不過進入2015 年,也有一些積極的因素出現。在受到央行降息降準,政府放寬首套房認定標準、放松公積金貸款條件等利好推動后,房企銷售回暖下帶動盈利增速出現一定上揚,存貨周轉率上升。并且融資渠道的打開也緩解了原本緊張的資金鏈狀況。房企的短期財務狀況呈現出向好的態勢。

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